SENTENÇA DO JULGADO DE PAZ DO PORTO, DE 23-12-2008 (ARRENDAMENTO)

Jurisprudência de Julgados de Paz Sentença de Julgado de Paz
Processo: 152/2008-JP
Relator: LUÍS FILIPE GUERRA
Descritores: ARRENDAMENTO
   
Data da sentença: 23-12-2008
Julgado de Paz de : PORTO
   
Decisão Texto Integral: SENTENÇA
A, com os demais sinais nos autos, propôs a presente acção declarativa contra B, melhor identificada a fls. 3, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 3.253,00 €, acrescida de juros de mora, à taxa legal.
Alegou, para tanto e em síntese, que deu de arrendamento à demandada, em .../.../..., a moradia sita no Porto, pelo prazo de cinco anos, pela renda mensal de 1.750,00 €, para o fim de habitação ou da actividade de mediação imobiliária. Mais alegou que o respectivo contrato de arrendamento cessou os seus efeitos em .../.../..., data em que o locado foi lhe foi entregue pela demandada, tendo esta reconhecido nessa data que o respectivo jardim se apresentava deteriorado, pelo que se comprometeu a custear a sua reparação, não tendo, contudo, pago nem feito nada entretanto.
Para prova dos factos por si alegados, o demandante juntou quatro documentos (fls. 5 a 11).
Regularmente citada (cfr. fls. 25 a 27), a demandada apresentou contestação, confirmando o início e o termo da relação locatícia, bem como a data de entrega do locado, e alegando em suma que quando tomou este de arrendamento o respectivo jardim se encontrava em mau estado, tendo sempre tratado do mesmo, nomeadamente após ter subscrito o termo de entrega do locado, para o que chamou várias vezes um jardineiro, pelo que cumpriu integralmente as suas obrigações. Nessa conformidade, a demandada pugna pela improcedência da acção e pela sua absolvição.
Realizou-se a pré-mediação, logo seguida de mediação, não tendo as partes, contudo, logrado chegar a acordo.
Assim, realizou-se a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
O Julgado de Paz é competente em razão do objecto, da matéria, do território e do valor (artigos 6º; 9º, nº 1 g) e h); 11º, nº 1 e 8º, respectivamente, da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. Em .../.../..., o demandante deu de arrendamento, por contrato escrito, a moradia sita na cidade do Porto.
2. O referido contrato foi celebrado pelo prazo de cinco anos, renovando-se automaticamente no termo do prazo por períodos de três anos, se não fosse denunciado por nenhuma das partes.
3. O locado foi destinado à habitação, podendo ser ali exercida a actividade de mediação imobiliária.
4. Foi acordada a renda anual de 21.000,00 euros, a pagar em duodécimos de 1750,00 euros.
5. Em 28 de Agosto de .../, a demandada enviou carta registada ao demandante, comunicando-lhe a sua pretensão de pôr termo ao referido contrato de arrendamento.
6. Porém, o contrato só veio a cessar em .../.../..., data em que a demandada entregou o locado ao demandante, tendo sido lavrado o respectivo termo de entrega.
7. À data da entrega do locado, o respectivo jardim encontrava-se um pouco desleixado, apresentando nomeadamente a erva grande, algumas plantas partidas, designadamente três azáleas, e diversa folhagem espalhada pelo chão.
8. A demandada reconheceu esse facto e assumiu a responsabilidade pelo arranjo e limpeza do jardim, tendo chamado para o efeito o jardineiro que já zelava pelo mesmo, o qual cortou a relva e varreu o chão, nada mais tendo feito naquela altura por ter entendido não ser necessário.
9. A demandada não pagou ao demandante nenhuma quantia pecuniária para o ressarcir do custo do arranjo do jardim.
10. Durante a vigência do citado contrato de arrendamento, a demandada proveio pela conservação do jardim, quer através de jardineiro - primeiramente aquele que prestava anteriormente serviços ao demandante e posteriormente um outro conhecido dos seus sócios, os quais foram lá um total de quatro vezes - quer fazendo regar o mesmo periodicamente pela sua empregada de limpeza.
11. Após ter recebido o locado da demandada, o demandante só voltou a saber do estado de conservação do jardim cerca de cinco meses depois, por intermédio do seu jardineiro.
12. Nessa altura, o seu jardineiro estimou o custo da recuperação do referido jardim em 3.253,00 euros, conforme orçamento de fls. 11 dos autos (Doc. 4 da petição inicial). 
Nada mais se provou com interesse para a boa decisão da causa.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA: 
Os factos 1 a 6 e 9 resultam, antes do mais, do acordo das partes, mas também dos documentos 1 a 3 da petição inicial (fls. 5 a 10).
Os restantes factos provados assentam no depoimento das quatro testemunhas ouvidas, as quais, no essencial, prestaram declarações de forma objectiva e esclarecedora, sendo certo que a primeira testemunha só teve contacto com o locado até ao final de .../ e após Maio do corrente ano, pelo que as suas declarações só relevaram nessa exacta medida, que a penúltima testemunha se desligou do locado em Outubro de .../, data em que cessou o seu contrato de trabalho, pelo que o seu conhecimento dos factos se limita ao que aconteceu antes dessa altura, e que a última testemunha esteve no locado apenas três ou quatro vezes, para fazer a manutenção do jardim, a última das quais logo após o termo do arrendamento.
DO DIREITO:
O demandante celebrou com a demandada um contrato de arrendamento pelo qual se obrigou a proporcionar a esta o gozo temporário de uma moradia, mediante o pagamento de uma renda (cfr. artigo 1022º do Código Civil). 
Nessa conformidade, a demandada ficou obrigada a fazer do locado uma utilização prudente e a restituir o mesmo ao demandante, findo o contrato (cfr. artigo 1038º d) e i) do Código Civil).
A explicitação desta obrigação do locatário é feita pelo artigo 1043º do Código Civil: “1. Na falta de convenção em contrário, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato. 2. Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega”.
A este respeito, o contrato de arrendamento dispunha também que “no termo do contrato, o local arrendado será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza”(cfr. cláusula 9ª).
Portanto, a questão central a resolver aqui é se a demandada cumpriu ou não as obrigações acima enunciadas, quer dizer, se restituiu o locado em bom estado de conservação, nomeadamente no que diz respeito ao jardim do mesmo.
A este propósito, ficou provado que à data da entrega do locado, o respectivo jardim encontrava-se um pouco desleixado, apresentando nomeadamente a erva grande, algumas plantas partidas, designadamente três azáleas, e diversa folhagem espalhada pelo chão.
Essa circunstância esteve na origem da redacção do termo de entrega de fls. 10, no qual o legal representante da demandada reconheceu que o jardim do locado carecia de limpeza, arranjo do jardim e substituição de plantas secas/mortas. E subsequentemente, a demandada assumiu a responsabilidade pelo arranjo e limpeza do jardim, tendo chamado para o efeito o jardineiro que já zelava pelo mesmo, o qual cortou a relva e varreu o chão, nada mais tendo feito naquela altura por ter entendido não ser necessário.
Assim, desde logo, ao contrário do que a demandada alegara na contestação (cfr. artigo 14º), não foram substituídas as plantas partidas. Ora, “o locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa (que não resultem da sua prudente utilização), salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela” (cfr. artigo 1044º do Código Civil). Embora, no seu depoimento, o sócio da demandada tenha assacado a responsabilidade pela quebra das plantas a intrusos, que entrariam no jardim do locado para roubar fruta, a verdade é que a demandada não logrou fazer a prova de que a deterioração das azáleas não lhe fosse imputável, sendo mesmo certo que esta até reconheceu implicitamente que tinha a responsabilidade de as substituir, já que alegou tê-lo feito.
A este propósito, a demandada alegou ainda que o preço unitário das azáleas seria de 2,00 €, mas o que se pôde apurar a partir dos depoimentos das testemunhas foi que aquelas plantas que estavam no jardim eram árvores adultas e que o seu valor unitário rondava os 150,00 €.
Assim, não tendo feito a substituição destas azáleas partidas, a demandada tem a obrigação de suportar o prejuízo resultante da deterioração das mesmas, que se computa, face ao exposto, em 450,00 €, dado ser este o valor daquelas árvores ao tempo da restituição do locado e representar, portanto, o critério mais ajustado para fixar o valor indemnizatório devido a este título.
Quanto ao mais, não se vê que a demandada tenha faltado às suas obrigações de locatária, já que procedeu à limpeza e arranjo do jardim, deixando-o pelo menos em estado de conservação semelhante ao que tinha no início do arrendamento, tal como resultou da prova produzida.
Obviamente, não se pode pretender aferir o estado de conservação em que a demandada deixou o jardim do locado, cinco meses depois do termo do arrendamento, ainda por cima tendo entretanto decorrido o inverno. Ora, a nosso ver, foi precisamente isto que o demandante pretendeu fazer, ao peticionar a condenação da demandada a pagar as intervenções reparadoras orçamentadas pelo seu jardineiro. Na verdade, este jardineiro só voltou ao locado cinco meses depois do termo do arrendamento, pelo que o estado em que encontrou o jardim não pode ser (pelo menos presuntivamente) coincidente com aquele em que a demandada o deixou, tanto mais que ninguém fez a sua manutenção entretanto. Aliás, de alguma forma, as deteriorações entretanto presumivelmente sofridas pelo jardim são, em primeira mão, imputáveis ao próprio demandante, na medida em que não cuidou do mesmo após o termo do arrendamento. E, assim, analogicamente, sempre se poderia resolver esta questão com recurso à norma do artigo 570º, nº 1 do Código Civil, excluindo a obrigação de indemnização da demandada nesta parte.
Isto posto, o facto da demandada nada ter pago ao demandante para custear a reparação do jardim do locado não tem particular relevância. Com efeito, a demandada chamou a si o encargo de limpar e arranjar o jardim, aquando da sua entrega, pelo que não tinha a mesma que pagar coisa nenhuma ao demandante, não fora o incumprimento parcial dessa obrigação, tal como acima apontado.
Assim sendo, a presente acção tem necessariamente que improceder parcialmente, condenando-se a demandada a pagar apenas ao demandante a quantia de 450,00 €, correspondente ao valor das azáleas partidas e não substituídas, e absolvendo-se a mesma do demais peticionado. Na verdade, no que concerne à obrigação de restituição do locado em bom estado de conservação, foi apenas isso que se provou não ter a demandada cumprido. Ora, baseando-se o pedido formulado nestes autos na responsabilidade contratual da demandada, só pode a mesma ser condenada a fazer aquilo a que estava contratualmente vinculada ou a pagar as consequências da sua omissão.
Finalmente, à quantia acima aludida acrescem os juros de mora, à taxa legal, tal como peticionado, desde a data da citação da demandada até ao efectivo e integral pagamento (cfr. artigos 804º, 805º, nº 1 e 806º, nº 1 do Código Civil). 
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno a demandada a pagar ao demandante a quantia de 450,00 €, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, computados desde a citação até ao efectivo e integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado, com as legais consequências.
Custas na proporção do decaimento, que fixo em 85% para o demandante e em 15% para a demandada.
Registe e notifique.
Porto, 23 de Dezembro de 2008 
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)
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